전세보증금 반환보증, 2억이면 보증료 얼마인가
전세보증금 반환보증(HUG) 가입조건과 보증료를 실제 금액으로 계산했습니다. 보증금 2억 아파트는 2년에 46만원, 단독·다가구는 55만 6천원입니다. 선순위 채권 60% 한도, 계약기간 1/2 경과 전 신청 기한, 최대 30만원 보증료 환급까지 정리했습니다.
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전세 계약서에 도장을 찍고 나서 "보증보험은 나중에 알아보자"고 미루는 경우가 많습니다. 그런데 이 제도는 가입할 수 있는 기간이 정해져 있고, 집의 대출 상태에 따라 아예 거절되기도 합니다. 보증료가 얼마인지, 어떤 조건에서 막히는지를 계약 초반에 확인해야 하는 이유입니다.
돌려받지 못한 보증금은 HUG가 대신 지급한다
전세보증금 반환보증은 임대차 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 보증 상품입니다. 보증금을 떼일 위험 자체를 공적 기관이 인수하는 구조입니다.
가입 대상 주택은 아파트뿐 아니라 단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔까지 포함되고, 개인·법인·외국인 모두 신청할 수 있습니다(정책브리핑 안내 기준). 전세사기 피해가 실제로 발생한 뒤의 구제 절차는 전세사기 피해자 지원 제도에서 다루지만, 이 보증은 그 이전 단계에서 위험을 차단하는 장치입니다.
전세로 갈지 매수로 갈지 고민하는 단계라면 생애최초 주택구입 대출 조건과 신생아 특례대출의 한도를 함께 놓고 비교하는 편이 좋습니다. 보증료는 전세를 유지하는 쪽의 비용에 들어갑니다.
가입 요건, 실제로 걸리는 지점은 두 개다
가입 요건은 다섯 가지인데, 실무에서 발목을 잡는 건 대개 뒤쪽 두 가지입니다.
- ① 점유·공시
- 해당 주택에 전입신고 + 확정일자 완료
- ② 금액 요건
- 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격
- ③ 채권 한도
- 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내
- ④ 권리 상태
- 소유권에 권리침해(압류·가압류 등) 없음
- ⑤ 임대인
- 보증 금지 대상자가 아님
①②는 대부분 통과하고, ③ 선순위 채권 60% 한도와 ④ 권리침해에서 거절이 갈립니다.
선순위 채권이 많으면 가입이 안 되나요?
네, 선순위 채권이 주택가격의 60%를 넘으면 가입할 수 없습니다. 집주인이 이미 담보대출을 많이 받아둔 집이라면, 보증금을 다 합쳐 주택가격 안에 들어오더라도 이 60% 한도에서 걸립니다. 등기부등본의 근저당권 설정액을 계약 전에 확인해야 하는 실질적인 이유입니다.
단독·다중·다가구주택은 계산이 한 단계 더 복잡합니다. 나보다 앞선 다른 세입자의 전세보증금도 선순위 채권에 함께 넣어 계산하기 때문에, 같은 건물에 세대가 많으면 한도가 빠르게 차오릅니다. 계약 전 임대인에게 다른 세대의 보증금 총액을 확인해야 합니다.
주택가격을 무엇으로 보는지도 쟁점입니다. 공시가격이 기준에 쓰이는 구조라 공시가격이 오르면 달라지는 것을 함께 보면 한도 계산의 감을 잡기 쉽습니다.
관련 글 · 전세 월세 차이, 비용으로 따져보기 보기보증료는 얼마인가 — 주택 유형이 10만원을 가른다
보증료는 정액이 아니라 보증금액 × 보증료율 × 보증기간/365로 계산합니다(HUG 상품개요). 요율은 주택 유형과 부채비율(보증금+선순위채권 ÷ 주택가격)에 따라 갈립니다.
| 주택 유형 | 부채비율 80% 이하 | 부채비율 80% 초과 |
|---|---|---|
| 아파트 | 연 0.115% | 연 0.128% |
| 단독·다중·다가구 | 연 0.139% | 연 0.154% |
요율 차이가 소수점이라 작아 보이지만 금액으로 환산하면 체감이 다릅니다. 보증금 2억원에 2년(730일) 계약을 같은 조건으로 넣어 계산하면 이렇게 갈립니다.
아파트: 2억원 × 0.115% × 730/365 = 46만원 단독·다가구: 2억원 × 0.139% × 730/365 = 55만 6천원
같은 보증금인데 주택 유형만 달라도 2년 기준 9만 6천원 차이가 납니다. 부채비율이 80%를 넘으면 아파트도 51만 2천원으로 올라갑니다. 전세와 월세의 총비용을 비교할 때 이 보증료를 월세처럼 고정비에 넣어야 계산이 맞습니다 — 비교 기준은 전세와 월세 비용 비교에서 함께 보면 좋습니다.
보증금 자체에도 상한이 있습니다. 모바일HUG 상품안내 기준으로 보증 가능한 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 수도권 외 5억원 이하이며, 요율은 보증금 수준·주택유형·부채비율에 따라 연 0.115%~0.154% 범위에서 결정됩니다.
보증료 할인은 누가 받나요?
저소득·신혼부부는 50%, 청년은 10%, 모바일 신청은 3%가 할인됩니다. 정책브리핑 안내 기준으로 연소득 4천만원 이하 저소득 가구와 연소득 6천만원 이하 신혼부부가 50% 할인 대상이고, 만 1934세 청년은 연소득 4천5천만원 구간에서 10% 할인을 받습니다. 여기에 모바일 신청과 보증료 일시납에 각 3% 할인이 붙습니다. 앞의 2억 아파트 사례라면 46만원이 23만원으로 줄어드는 셈입니다.
할인은 중복 여부와 증빙 서류에 따라 적용이 갈리므로, 신청 화면에서 본인 해당 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
HUG에서 보증 조건 확인신청 절차와 기한
절차 자체는 모바일로 30분 안에 끝나지만, 기한을 놓치면 절차가 아무 의미가 없어집니다.
전세보증금 반환보증 가입 절차
임차인이 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증에 가입하는 단계입니다. 요율·한도는 현행 기준이며 변동될 수 있습니다.
전입신고·확정일자 완료
잔금을 치르고 이사한 뒤 전입신고와 임대차계약서 확정일자를 받습니다. 이 두 가지가 없으면 신청 자체가 불가합니다.
등기부등본으로 선순위 채권 확인
근저당권 설정액과 압류·가압류 여부를 확인합니다. 선순위 채권이 주택가격의 60%를 넘으면 가입이 막힙니다.
신청 채널 선택
모바일HUG, 네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드 앱에서 비대면으로 신청하거나 HUG 지사·위탁은행을 방문합니다.
서류 제출·심사
임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 확인 서류 등을 제출하고 심사를 받습니다.
보증료 납부
산정된 보증료를 납부하면 보증서가 발급됩니다. 할인 대상이면 이 단계에서 반영됩니다.
거절 사유와 갱신 시 주의점
정의상 거절은 임차인의 신용 문제가 아니라 집의 상태 때문에 발생합니다. 선순위 채권 60% 초과, 소유권에 걸린 압류·가압류, 임대인이 보증 금지 대상자인 경우가 대표적입니다. 세 가지 모두 등기부등본과 임대인 확인으로 계약 전에 걸러낼 수 있는 항목입니다. 여기에 이 제도의 가장 큰 함정이 있습니다 — 거절은 계약서에 도장을 찍은 뒤에 통보된다는 점입니다. 보증에 가입하려고 전세를 택했는데 정작 그 집이 요건에서 탈락하면, 이미 계약금이 묶인 상태에서 보증 없이 살거나 계약을 깨고 위약금을 무는 선택만 남습니다. 그래서 순서를 뒤집어야 합니다 — 계약 전에 등기부등본으로 선순위 채권 비율부터 계산해 보고, 60% 선을 넘는 집은 애초에 후보에서 빼는 것.
갱신 계약에서 막히는 경우도 있습니다. 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율 − 선순위 채권으로 계산되는데, 이 담보인정비율이 조정되면 같은 집·같은 보증금인데도 결과가 달라지기 때문입니다. 신규 가입 때 통과했다고 갱신도 자동으로 되는 것이 아니므로, 갱신 시점의 현행 비율을 HUG 공지사항에서 다시 확인해야 합니다.
전세 계약 자체의 신고 의무는 이 보증과 별개입니다. 보증금·월세 기준을 넘는 계약은 전월세 신고제 대상이 되고, 확정일자는 그 신고로도 부여됩니다. 계약 단계에서 챙길 것이 겹치므로 함께 보는 편이 효율적입니다.
관련 글 · 오피스텔 주택 수, 취득세 1억원 기준을 양도세에 쓰면 안 됩니다 보기계약 전 점검 체크리스트
- 등기부등본 열람 — 근저당권 설정액이 주택가격의 60% 이내인지 확인합니다.
- 다세대 건물이면 다른 세입자 보증금 확인 — 단독·다가구·다중주택은 선순위 세입자 보증금까지 합산됩니다.
- 주택 유형 확인 — 아파트인지 단독·다가구인지에 따라 보증료율이 달라집니다.
- 신청 마감일 기록 — 계약기간의 1/2 경과 전이 마감입니다.
- 할인 대상 여부 확인 — 저소득·신혼부부 50%, 청년 10%, 온라인 3% 할인 해당 여부를 봅니다.
- 국토교통부 보증료 지원 신청 — 납부한 보증료를 환급받는 별도 사업이 있습니다(아래 참고).
반환보증을 두고 오가는 질문과 답
자주 묻는 질문
- 계약기간의 1/2이 경과하기 전까지입니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 안에 신청해야 하며, 이 시점을 넘기면 가입할 수 없습니다.
- 보증금액 × 보증료율 × 보증기간/365로 계산합니다. 보증금 2억 아파트를 2년 계약하면 연 0.115% 기준 46만원, 단독·다가구주택은 연 0.139% 기준 55만 6천원 수준입니다.
- 선순위 채권이 주택가격의 60%를 넘으면 가입이 제한됩니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당권 설정액을 확인해야 합니다.
- 나보다 앞선 다른 세입자의 전세보증금까지 선순위 채권에 합산해 계산하기 때문입니다. 세대가 많으면 한도가 빠르게 차서 가입이 어려워집니다.
- 연소득 4천만원 이하 저소득 가구와 연소득 6천만원 이하 신혼부부는 50%, 만 19~34세 청년은 10%, 온라인 신청은 3% 할인이 적용됩니다. 신청 시 증빙으로 확인합니다.
- 수도권은 전세보증금 7억원 이하, 수도권 외 지역은 5억원 이하까지 가입할 수 있습니다. 보증금 전부 또는 일부를 보증금액으로 설정할 수 있습니다.
- 국토교통부 보증료 지원 사업으로 최대 30만원을 환급받을 수 있습니다. 2024년 3월부터 연령 제한이 폐지됐고, 보증료를 납부한 뒤 주소지 관할 시·군·구청에 신청하면 지자체가 심사해 환급합니다.
Q. 전세보증금 반환보증은 언제까지 신청할 수 있나요?▾
Q. 전세보증금 반환보증 보증료는 얼마인가요?▾
Q. 집주인 대출이 많으면 가입이 거절되나요?▾
Q. 다가구주택은 왜 조건이 더 까다로운가요?▾
Q. 보증료 할인은 어떻게 받나요?▾
Q. 보증금이 얼마까지 가입할 수 있나요?▾
Q. 납부한 보증료를 지원받을 수 있나요?▾
보증료 46만원보다 중요한 건 60% 한도와 기한
전세보증금 반환보증에서 실제로 판단이 필요한 지점은 두 개입니다. 하나는 선순위 채권 60% 한도 — 이건 계약 전 등기부등본으로만 막을 수 있습니다. 다른 하나는 계약기간 1/2 경과 전이라는 신청 기한 — 이건 달력에 적어두는 것으로 막을 수 있습니다.
보증료는 보증금 2억 아파트 2년 기준 46만원, 단독·다가구는 55만 6천원 수준으로 주택 유형이 10만원가량을 가릅니다. 할인 대상이면 절반으로 줄어들 수 있습니다. 다만 이 글에서 더 중요한 숫자는 보증료가 아니라 선순위 채권 60% 선입니다 — 보증료는 계약 후에도 아낄 여지가 있지만, 60%를 넘긴 집은 계약 뒤에 되돌릴 방법이 없습니다. 등기부등본을 먼저 열어 보는 것이 46만원짜리 계산보다 앞서는 순서입니다.
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