전세사기 피해자 지원, 집 지키고 보증금 받는 법

전세사기를 당하면 머릿속이 하얘집니다. "내 보증금은 이제 못 받는 건가", "당장 집에서 나가야 하나" 같은 걱정이 먼저 밀려오죠. 그런데 지원 제도를 하나씩 뜯어보면, 선택지는 생각보다 명확하게 집을 지키는 길과 보증금을 되찾는 길 두 갈래로 갈립니다. 어느 길이 나에게 맞는지부터 정리하면 훨씬 덜 막막해집니다. 오늘은 그 갈림길을 기준으로 전세사기 피해자 지원을 순서대로 풀어보겠습니다.

국가가 물어주는 게 아니라 길을 터주는 제도다

전세사기 피해자 지원은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 국가로부터 주거·금융·법률 지원을 받도록 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 정한 제도입니다. 핵심은 지원을 받기 전에 먼저 '전세사기피해자'로 결정을 받아야 한다는 점입니다. 결정을 받으면 경·공매 유예, 우선매수권, 경락자금 대출, 그리고 2026년 개정으로 들어온 최소보장제 같은 수단이 열립니다.

주의할 것은 이 결정이 '보증금을 국가가 대신 물어준다'는 뜻이 아니라는 점입니다. 특별법은 보증금을 직접 보전해 주기보다, 피해자가 스스로 손실을 줄이도록 길을 터주는 방식입니다. 그래서 "무엇을 받느냐"보다 "어느 길을 고르느냐"가 더 중요합니다.

지원금·복지·정책

전세사기 피해자 결정, 핵심 요건

대항요건

전입신고·점유 + 확정일자를 갖춘 임차인

보증금

5억 원 이하 (위원회 심의로 최대 7억 원까지)

피해 규모

경·공매 진행 + 다수 임차인 피해(우려 포함)

사기 의도

임대인의 보증금 미반환 기망 의도가 의심되는 정황

네 가지 요건을 갖추면 거주지 관할 시·도에 피해자 결정을 신청할 수 있습니다.

전세사기 피해자로 인정받는 요건

어떤 조건을 갖춰야 하나요?

대항요건(전입·점유)과 확정일자를 갖추고, 경·공매가 진행되며, 다수 피해가 있고, 임대인의 기망 의도가 의심되는 경우가 기본 골격입니다. 국가법령정보센터에 실린 특별법 제3조는 임차보증금을 5억 원 이하로 정하되(2024년 9월 개정으로 3억 원에서 상향), 전세사기피해지원위원회가 시·도 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 상향 조정할 수 있도록 해 사안에 따라 최대 7억 원까지 인정될 수 있습니다.

본인 보증금이 5억 원을 넘어 경계선에 걸린다면 위원회 상향 여부를 관할 지자체나 국토교통부 안내로 확인하세요. 요건 중 하나가 애매해도 위원회가 종합적으로 판단하므로, 스스로 "안 될 것 같다"며 지레 포기하지 않는 편이 낫습니다.

신청은 어디서, 언제까지 하나요?

거주지 관할 시·도에 결정을 신청하며, 유효기간은 2027년 5월 31일까지입니다. 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)이나 관할 지자체를 통해 접수할 수 있고, 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 맺은 임차인에게 적용됩니다. 위원회 심의를 거쳐 피해자로 결정되면 그때부터 아래 지원 수단을 선택할 수 있습니다.

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살던 집에 계속 살까, 보증금을 회수할까

피해자로 결정된 뒤 가장 큰 갈림길은 "이 집에 계속 살 것이냐, 정리하고 보증금을 되찾는 데 집중할 것이냐"입니다. 세 가지 실전 선택지를 한눈에 비교하면 이렇습니다.

전세사기 피해주택, 세 가지 대응 방향 비교 (2026년 기준)

구분	우선매수권 직접 낙찰	LH에 우선매수권 양도	보증금 회수 우선
살던 집 유지	가능 (내 소유가 됨)	가능 (공공임대로 거주)	이사 가능성 있음
목돈 필요	경락자금 필요(정책대출 활용)	필요 없음	필요 없음
핵심 지원	경락자금 저리 대출	장기 공공임대 + 경매차익 지원	최소보장제·우선변제
잘 맞는 경우	집을 소유해 눌러앉고 싶을 때	목돈 없이 계속 살고 싶을 때	다른 곳으로 옮기려 할 때

표에서 보듯 '우선매수권'은 두 갈래로 쓸 수 있습니다. 하나는 내가 직접 최고가 낙찰액과 같은 값에 집을 사서 소유자가 되는 길, 다른 하나는 그 권리를 한국토지주택공사(LH)에 넘겨 LH가 매입한 뒤 나에게 공공임대로 다시 빌려주는 길입니다. 직접 낙찰은 목돈(경락자금)이 필요한 대신 집이 내 것이 되고, LH 양도는 목돈 없이 살던 집에 계속 머물 수 있습니다. 어느 쪽이든 "이 집에 계속 살고 싶은가"가 첫 번째 판단 기준입니다.

집을 정리하고 떠나려는 경우라면 전세와 월세를 비교해 다음 거처를 정하고, 새 계약은 전월세 신고제로 대항력을 확실히 챙겨 두는 것이 재발 방지의 기본입니다.

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경락자금 대출과 경매차익 지원

경락자금 대출이 뭔가요?

피해자가 우선매수권으로 살던 집을 직접 낙찰받을 때, 그 낙찰 잔금을 마련하도록 지원하는 저리 정책대출입니다. 주택도시기금의 디딤돌대출 등을 활용해 일반 대출보다 낮은 금리로 경락 잔금을 조달할 수 있습니다. 금리와 한도는 기금 예산·정책에 따라 수시로 바뀌므로, 신청 시점의 정확한 조건은 주택도시기금·국토교통부 안내로 확인해야 합니다.

2026년에 무엇이 새로 생겼나요?

2026년 개정으로 '최소보장제'와 '경매차익 보증금 전환'이 도입됐습니다. 최소보장제는 경·공매로 회수한 금액이 최소보장금에 못 미칠 때 그 부족분을 지원하는 제도이고, 경매차익 지원은 LH가 매입한 피해주택에서 임대료 부담 없이 장기간 살 수 있게 해 줍니다.

지원금·복지·정책

2026년 개정 핵심 (피해 회복 강화)

최소보장제

경·공매 회수액이 최소보장금에 미달 시 부족분 지원

경매차익 전환

살던 집에서 최대 10년 무상 거주 + 이후 시세 50~70%로 추가 거주

매입 확대

신탁사기 피해주택·위반건축물도 매입 대상 포함

절차 보완

공공사업자의 경·공매 유예·정지 신청권 신설

살던 집을 지키는 길이 넓어지고, 회수 부족분을 메워 주는 안전판이 생겼습니다.

이 두 제도는 앞서 본 세 갈래 중 'LH 양도(계속 거주)'와 '보증금 회수' 갈래를 각각 두껍게 만든 개정입니다. 즉 살던 집에 머물기로 하면 경매차익 지원이, 정리하고 회수에 집중하면 최소보장제가 손실을 줄여 주는 구조입니다.

계속 거주를 택했을 때의 값어치를 주거비로 환산해 보면 체감이 다릅니다. 월세 상당액이 60만원인 집에서 10년을 무상 거주한다면 60만 × 12 = 720만원이 한 해치, 10년이면 720만 × 10 = 7,200만원입니다. 이어지는 10년을 시세의 50%로 산다면 매달 60만 × 50% = 30만원만 부담하니 그 기간에도 연 360만원씩 아끼는 셈입니다. 보증금을 전액 돌려받지 못하는 상황에서, 이 주거비 절감이 회수하지 못한 금액의 상당 부분을 시간에 걸쳐 메우는 구조입니다(월세 상당액은 주택마다 다른 예시 값입니다).

다만 여기에 놓치기 쉬운 조건이 있습니다 — 이 지원은 피해자로 결정받은 뒤에야 열리고, 피해자 결정 신청에는 기한이 있습니다. 특별법 개정으로 신청 기한이 2027년 5월 말까지 연장됐지만, 그 안에 결정을 받지 못하면 경매차익 지원도 최소보장제도 적용 대상에서 빠집니다. 경·공매 일정이 먼저 도는 경우가 많으므로, 피해가 확인된 시점에 결정 신청부터 넣고 유예·정지 신청을 병행하는 것이 순서입니다.

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전세사기 피해자 지원 신청 방법

절차 자체는 '결정 신청 → 방향 선택 → 금융지원'으로 단순합니다. 순서대로 따라가 보겠습니다.

전세사기 피해자 지원 신청 절차

피해 사실 확인부터 피해자 결정, 지원 방향 선택, 금융지원 신청까지 단계별 방법

1. 1

   피해 사실·요건 확인

   대항요건(전입·점유)·확정일자, 경·공매 진행, 다수 피해, 임대인 기망 의도 등 요건에 해당하는지 확인합니다.

2. 2

   피해자 결정 신청

   거주지 관할 시·도 또는 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에 결정을 신청합니다. 유효기간은 2027년 5월 31일까지입니다.

3. 3

   지원 방향 선택

   피해자로 결정되면 우선매수권 직접 행사, LH 양도 후 공공임대, 보증금 회수 중 상황에 맞는 방향을 정합니다.

4. 4

   금융지원 신청

   직접 낙찰이면 경락자금(디딤돌 등) 정책대출을, 이사라면 전세대출·긴급 주거지원 등을 신청합니다.

5. 5

   거주·회복 진행

   LH 매입 시 경매차익 지원으로 계속 거주하거나, 회수 절차에서 최소보장제로 부족분을 지원받습니다.

당장 생계가 급하다면 결정 절차와 별개로 긴급복지지원을 먼저 신청해 공백을 메우고, 소득이 낮다면 기초생활수급자 자격도 함께 확인해 두면 좋습니다. 새로 집을 구할 때 자금이 필요하면 생애최초 주택구입 대출 조건도 미리 비교해 두세요.

신청 전 체크리스트

신청이 막히지 않으려면 아래를 미리 점검하세요.

• 전입신고·점유와 확정일자를 모두 갖췄는가
• 임차 주택에 경·공매가 진행 중이거나 임박했는가
• 같은 건물·임대인에게 다수 피해가 있는가(신고·수사 여부 포함)
• 최초 임대차계약이 2025년 5월 31일 이전인가
• 본인 보증금이 서민 임차주택 상한 기준 안에 드는가(경계선이면 관할에 확인)
• 계속 거주할지, 정리하고 회수할지 방향을 정했는가
• 직접 낙찰이라면 경락자금 대출 한도·금리를 확인했는가

피해자 결정, 이런 점이 궁금합니다

자주 묻는 질문

Q. 전세사기 피해자로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?▾

대항요건(전입·점유)과 확정일자를 갖추고, 경·공매가 진행되며, 다수 피해가 있고, 임대인의 기망 의도가 의심되는 경우가 기본입니다. 보증금은 5억 원 이하(위원회 심의로 최대 7억 원)여야 하며, 위원회가 종합 심의합니다.

Q. 전세사기 피해자 지원은 어디서 신청하나요?▾

거주지 관할 시·도에 결정을 신청합니다. 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)이나 관할 지자체를 통해 접수할 수 있으며, 유효기간은 2027년 5월 31일까지입니다.

Q. 우선매수권을 직접 쓰는 것과 LH에 넘기는 것 중 뭐가 유리한가요?▾

집을 소유해 계속 살고 싶으면 직접 낙찰이, 목돈 없이 계속 거주하고 싶으면 LH 양도가 유리합니다. 직접 낙찰은 경락자금이 필요한 대신 소유권을 얻고, LH 양도는 공공임대로 머물 수 있습니다.

Q. 경락자금 대출은 무엇인가요?▾

피해자가 우선매수권으로 살던 집을 직접 낙찰받을 때 잔금을 마련하도록 돕는 저리 정책대출입니다. 주택도시기금 디딤돌대출 등을 활용하며, 금리·한도는 신청 시점 기준으로 확인해야 합니다.

Q. 2026년에 새로 생긴 최소보장제는 무엇인가요?▾

경·공매로 회수한 금액이 최소보장금에 못 미칠 때 그 부족분을 지원하는 제도입니다. 2026년 개정으로 도입됐으며, 경매차익 보증금 전환과 함께 피해 회복을 강화합니다.

Q. 전세사기 피해자 지원 신청 기한은 언제까지인가요?▾

2027년 5월 31일까지 결정을 신청할 수 있습니다. 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용되므로, 대상이라면 기한 안에 신청하세요.

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선택은 하나, 집을 지킬 것인가 회수할 것인가

전세사기는 절망적으로 느껴지지만, 지원 제도는 결국 **'살던 집을 지킬 것인가, 보증금을 회수할 것인가'**라는 하나의 선택으로 정리됩니다. 계속 살고 싶다면 우선매수권 직접 낙찰(경락자금 대출)이나 LH 양도 후 공공임대를, 정리하려면 최소보장제와 우선변제로 손실을 줄이는 쪽을 택하면 됩니다.

무엇을 고르든 출발점은 '피해자 결정'이고, 신청 기한은 2027년 5월 31일까지입니다. 요건이 애매해도 지레 포기하지 말고, 관할 지자체와 국토교통부·LH 안내로 본인 상황을 확인해 보시길 권합니다.