오피스텔 주택 수, 취득세 1억원 기준을 양도세에 쓰면 안 됩니다

아파트를 한 채 보유한 사람이 오피스텔을 추가로 갖고 있다면, 다음 아파트를 살 때 몇 주택자로 계산될까요? 매매가가 낮다는 이유만으로 오피스텔을 빼면 안 됩니다. 어떤 세금인지, 주택분 재산세가 과세되는지, 제외 요건을 갖췄는지를 순서대로 봐야 합니다.

이 글의 1억원 기준은 다른 주택을 취득할 때 취득세 중과를 판단하기 위한 보유 주택 수에 관한 설명입니다. 오피스텔 자체를 살 때의 취득세율이나, 기존 아파트를 팔 때의 양도세 비과세 판정과는 구분해야 합니다.

지방세법 시행령 제28조의4 확인하기

1억원을 비교하기 전에 재산세 과세 내역부터

지방세법 제13조의3 제4호는 주택으로 재산세를 과세하는 오피스텔을 가산 대상으로 정합니다. 따라서 모든 업무용 오피스텔이 이름만으로 주택 수에 들어가는 것은 아닙니다. 건축물대장에 업무시설이라고 적혀 있어도 주택분 재산세가 과세되는 주거용이면 검토 대상입니다.

취득 시점도 필요합니다. 국세청에 게시된 취득세 질의응답은 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 적용하며, 그 전에 매매·분양계약을 체결한 경우도 제외한다고 안내합니다. 오래된 계약이면 계약서와 계약금 지급 증빙을 함께 준비해 관할 시·군·구 세무부서에 적용 여부를 확인하는 편이 정확합니다.

전 소유자에게 주택분 재산세가 부과됐다는 사실만으로 현재 소유자의 가산 시점을 정해서도 안 됩니다. 같은 안내는 승계취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 산정한다고 설명합니다. 고지서의 과세 대상, 납세자, 귀속 연도를 함께 읽어야 하는 이유입니다.

매매가와 지분 가격으로 계산하면 결과가 달라집니다

시행령 제28조의4 제6항 제4호는 주택 수를 세는 날의 시가표준액 1억원 이하 오피스텔을 제외합니다. 여기서 금액은 건물과 부속토지의 시가표준액 합계입니다. 국세청 기준시가, 매매가, 대출 평가액을 그대로 대신 넣지 않습니다.

아래는 다른 주택을 사는 상황을 가정한 계산입니다. 모두 주택분 재산세 과세 대상이며, 상속·취득 시기 등 다른 제외 사유는 없다고 가정했습니다.

보유 오피스텔의 조건	비교하는 금액	1억원 이하 제외 여부
매매가 1억8천만원, 건물 시가표준액 6천만원 + 토지 3천만원	9천만원	해당
매매가 1억원, 건물 7천만원 + 토지 4천만원	1억1천만원	해당 안 됨
전체 시가표준액 2억원의 지분 50% 보유	전체 2억원	해당 안 됨
전체 시가표준액 정확히 1억원	1억원	해당

세 번째 사례에서 2억원 × 50% = 1억원이라는 계산 자체는 맞습니다. 하지만 법이 비교하도록 정한 값이 전체 건물과 부속토지의 금액이므로 제외 요건을 충족하지 못합니다. 지분을 나누면 자동으로 저가 오피스텔이 되는 구조가 아닙니다.

또한 첫 번째 사례가 취득세 주택 수에서 빠진다는 사실은, 그 오피스텔을 보유한 채 아파트를 팔아도 양도세가 비과세라는 뜻이 아닙니다.

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1억원을 넘더라도 살펴볼 별도 예외

상속: 같은 조 제6항 제3호는 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 오피스텔 등을 제외합니다. 상속등기일이 아니라 상속개시일을 확인합니다. 5년이 지난 뒤에도 저가 오피스텔 등 다른 제외 요건을 충족할 수 있으므로, 달력에 5년을 더한 날부터 무조건 가산된다고 단정하지 않습니다.

소형 신축: 제8호는 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일에 사용승인(임시사용승인 포함)을 받고, 같은 기간에 최초로 유상승계취득한 신축 오피스텔을 별도로 다룹니다. 전용면적 60㎡ 이하, 취득 당시 가액 3억원 이하가 조건이며 수도권은 6억원 이하입니다.

예를 들어 수도권의 전용 59㎡ 오피스텔을 2026년에 처음 분양받아 5억5천만원에 취득했고 사용승인도 해당 기간 안이라면, 시가표준액이 1억원을 넘더라도 제8호를 따로 검토할 수 있습니다. 반대로 면적이 61㎡라면 가격이 같아도 이 예외에는 맞지 않습니다. 이는 조건을 비교한 가상 사례이며 개별 물건의 세액 판정은 아닙니다.

기존 소형 물건: 제9호에는 같은 취득 기간·면적·가격 범위의 오피스텔을 취득 후 60일 이내 임대주택으로 등록하는 경우의 별도 규정도 있습니다. 임대사업자 등록 및 의무 임대기간 등 추가 조건이 붙어, 기존 물건을 샀다는 이유만으로 제외되지 않습니다.

제8·9호는 확인한 조문에 2028년 12월 31일까지의 유효기간이 명시돼 있습니다. 취득 가능 기간과 규정의 유효기간을 혼동하거나 영구적인 제외로 계산하지 마세요. 향후 다른 집을 살 때에는 그때 적용되는 법령을 다시 확인해야 합니다.

지방세법 시행령 제28조의4 확인하기

양도세 상담에는 같은 표를 그대로 가져가지 마세요

소득세법 제88조 제7호는 공부상 용도만이 아니라 구조와 실제 주거 사용을 기준으로 주택을 정의합니다. 따라서 취득세의 시가표준액 1억원 제외가 양도세 주택 수에도 그대로 적용된다고 볼 수 없습니다.

이를테면 위 표의 9천만원 오피스텔을 세입자가 실제 주거용으로 쓰는 상황에서 기존 아파트를 판다면, 아파트 취득일·거주기간·오피스텔 사용 상태 등을 따로 검토해야 합니다. ‘취득세에서 제외 확인’이라는 메모만으로 양도세 신고를 준비하면 필요한 검토를 놓칩니다.

재산세는 어떤 종류로 부과됐는지를 확인하는 출발 자료이고, 종합부동산세 역시 별도 세목입니다. 이 글의 취득세 표로 보유세 전체가 면제되는지까지 판단하지 않습니다. 세액 계산이 필요하면 취득세 안내와 재산세 안내를 구분해서 읽으세요.

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계약 전에는 질문과 증빙을 한 묶음으로 준비하세요

세무부서에 ‘오피스텔도 집인가요?’라고 묻기보다 어느 주택을 언제 취득할 예정인지를 먼저 설명하세요. 보유 오피스텔의 취득·계약일, 현재 소유자 재산세 고지서, 건물·토지 시가표준액, 전용면적과 사용승인일을 함께 제시하면 제외 요건을 대조할 수 있습니다.

기존 집을 파는 거래라면 질문을 양도세로 바꾸고 실제 사용 자료를 더합니다. 같은 오피스텔이어도 거래 목적과 세목을 먼저 정해야, 1억원이라는 숫자를 올바른 곳에 적용할 수 있습니다.