재산세 계산 방법과 납부 시기 총정리
2026년 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(1주택 특례 43~45%)을 곱한 과세표준에 0.1~0.4% 누진세율을 적용합니다. 주택은 7월·9월 분할 납부가 원칙이고 세액 20만원 이하 소액은 7월에 일괄 부과됩니다. 과세 기준일 6월 1일, 세율표와 공시가격 5억 계산 예시까지 정리했습니다.
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매년 7월 재산세 고지서를 받아 들면 "이 금액이 어떻게 나온 거지?" 싶을 때가 있습니다. 계산은 공시가격에 비율을 곱하고 세율을 적용하는 세 단계로 끝납니다. 아래에서 2026년 기준 세율표와 공정시장가액비율, 공시가격 5억 주택 계산 예시까지 순서대로 짚어 보겠습니다.
재산세란?
재산세는 토지·건축물·주택 등 보유한 재산에 대해 매년 부과되는 지방세입니다. 국세인 종합부동산세와 달리 시·군·구가 부과하며, 매년 6월 1일 기준으로 재산을 소유한 사람이 그해 납세 의무자가 됩니다. 즉 6월 1일에 누가 소유자였는지가 그해 재산세를 누가 내느냐를 가릅니다. 일정 기준을 넘는 고가·다주택은 재산세와 별개로 종부세가 추가로 붙습니다.
재산세는 어떻게 계산하나요?
재산세 계산은 공시가격에서 출발해 과세표준을 거쳐 세율로 이어지는 단계 구조입니다. 핵심은 공시가격이 그대로 세금의 기준이 되는 게 아니라, 한 번 비율을 곱해 낮춘 금액(과세표준)에 세율을 적용한다는 점입니다.
흐름을 한 줄로 옮기면 이렇습니다.
공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 과세표준 × 세율 = 산출세액
공정시장가액비율이 뭔가요?
공시가격을 과세표준으로 바꿀 때 곱하는 비율입니다. 공시가격을 100% 그대로 과세하지 않고 일정 비율만 반영하기 위한 장치입니다. 출발점인 공시가격은 매년 정부가 정해 발표하는데, 그 결정 방식은 공시가격 산정 구조에서 따로 정리했습니다.
주택의 일반 비율은 60%이지만, 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43~45%로 낮춰 주는 특례가 2026년에도 연장 적용됩니다.
- 일반(다주택 포함)
- 60%
- 1주택 · 공시 3억 이하
- 43%
- 1주택 · 3억 초과 6억 이하
- 44%
- 1주택 · 6억 초과
- 45%
1세대 1주택 특례(43~45%)는 2026년에도 연장 적용됩니다. 본인 특례 적용 여부는 위택스에서 확인하세요. (출처: 대한민국 정책브리핑·지방세법 시행령)
토지·건축물의 비율은 주택과 다르며, 상가·공장 등은 계산 구조가 조금씩 갈립니다.
세율은 어떻게 적용되나요?
과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용됩니다. 주택분 재산세는 지방세법 제111조에 따른 4단계 누진 구조로, 과세표준이 6천만원 이하면 0.1%, 3억원을 넘으면 0.4%까지 올라갑니다. 여기에 1세대 1주택(공시가격 9억원 이하)에는 제111조의2 특례세율이 별도로 적용됩니다.
| 과세표준 구간 | 표준세율 | 1주택 특례세율(공시 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만원 초과 1.5억 이하 | 6만원 + 초과분 0.15% | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 1.5억 초과 3억 이하 | 19.5만원 + 초과분 0.25% | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% | 42만원 + 초과분 0.35% |
세율만으로 끝이 아닙니다. 고지서에는 지방교육세와 도시지역분이 함께 붙고, 공시가격이 갑자기 뛰어도 전년 대비 일정 비율 이상 오르지 못하게 막는 세부담상한이 적용됩니다.
- 지방교육세
- 재산세 본세의 20%
- 도시지역분
- 과세표준 × 0.14% (도시계획구역, 조례에 따라 상이)
- 세부담상한(주택)
- 공시 3억 이하 105% / 3억~6억 110% / 6억 초과 130% (전년 대비)
실제 고지 총액은 재산세 본세보다 커집니다. 정확한 부가세·상한 적용은 위택스와 관할 지자체에서 확인하세요.
예시로 따라가 보기: 공시가격 5억 1주택
숫자를 넣어 한 번 계산해 보면 구조가 확실해집니다. 1세대 1주택자가 공시가격 5억원짜리 집을 보유했다고 가정하겠습니다.
- ① 공시가격
- 5억원
- ② 공정시장가액비율
- 44% (3억 초과 6억 이하 특례)
- ③ 과세표준(①×②)
- 2억 2,000만원
- ④ 특례세율 적용
- 12만원 + (2.2억 − 1.5억) × 0.2%
- ⑤ 재산세 본세
- 약 26만원
- ⑥ 지방교육세(⑤×20%)
- 약 5.2만원
도시지역분 대상 지역이면 과세표준 × 0.14%(약 30만원)가 더해져 실제 고지 총액은 이보다 커집니다. 정확한 세액은 위택스 계산 결과를 확인하세요.
과세표준 2억 2,000만원은 1.5억~3억 구간이라 '12만원 + 초과분 0.2%'가 적용되어 본세는 약 26만원입니다. 여기에 지방교육세와(해당 지역이면) 도시지역분이 더해지므로 본세와 총액을 혼동하지 않도록 주의하세요.
집을 살 때 냈던 취득세가 취득 시점 한 번의 세금이라면, 재산세는 보유하는 동안 매년 반복됩니다. 반대로 팔 때는 양도소득세, 자녀 등에게 넘길 때는 증여세가 별도로 따라옵니다.
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재산세는 과세대상이 무엇이냐에 따라 납부 시기가 달라집니다. 같은 재산세라도 주택은 두 번에 나눠 내고, 토지와 건축물은 시기가 갈립니다.
아래 표는 과세대상별 납부 시기를 정리한 것입니다.
| 과세대상 | 납부 시기 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택 | 7월(1기)·9월(2기) 분할 | 세액 20만원 이하면 7월 일괄 부과 |
| 건축물(주택 외) | 7월 | 상가·공장 등 |
| 토지 | 9월 | 종합·별도·분리 합산 과세 |
| 선박·항공기 | 7월 | 해당 보유 시 |
주택 재산세는 산출된 1년 치 세액을 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다. 다만 해당 연도 세액이 20만원 이하인 소액 건은 지방세법 제115조에 따라 조례로 정하는 바에 따라 7월(7월 16일~31일)에 한 번에 부과됩니다. 즉 "소액인데 일괄납부하고 싶다"면 따로 신청할 필요가 없습니다 — 세액이 20만원 이하면 지자체가 알아서 7월 고지서 한 장으로 부과하고, 20만원을 넘으면 7월·9월 분할이 원칙이라 9월분(2기분)을 7월에 미리 낼 수는 없습니다. 건축물(주택 외)은 7월, 토지는 9월에 부과되므로, 주택과 상가·토지를 함께 보유한 경우 7월과 9월 고지 내용을 각각 확인하는 것이 좋습니다.
재산세 납부 방법
재산세는 고지서 없이도 온라인으로 조회하고 납부할 수 있습니다. 절차는 다음과 같습니다.
재산세 납부 방법
위택스 또는 은행을 통해 재산세를 조회하고 납부하는 절차
고지 내용 확인
7월·9월 고지서 또는 위택스에서 과세대상과 세액, 납부 기한을 확인합니다.
납부 채널 선택
위택스, 은행 앱·ATM, 가상계좌, 카드 납부 등 본인에게 맞는 채널을 고릅니다.
본인 인증 후 조회
위택스에 로그인해 본인 명의의 미납·고지 내역을 조회합니다.
납부 및 영수증 보관
납부 기한 내에 납부하고 전자 영수증을 보관합니다. 기한 경과 시 가산금이 붙습니다.
과세표준의 기준이 되는 공시가격이 어떻게 정해지는지를 알아 두면 내년 재산세가 오를지 내릴지 가늠할 수 있습니다. 집을 두 채 이상 보유하고 있다면 다주택자 보유세 부담과 종합부동산세 합산 여부까지 함께 확인해, 6월 1일 과세 기준일 전후 매매·증여 타이밍을 미리 계획해 두는 것이 좋습니다.
관련 글 · 다주택자 세금, 3단계로 한눈에 정리 보기자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 주택은 7월과 9월에 절반씩 냅니다. 건축물은 7월, 토지는 9월에 부과되며, 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다.
- 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤 세율을 적용합니다. 정확한 비율·세율은 위택스에서 확인하세요.
- 6월 1일 소유자가 냅니다. 6월 1일에 잔금·등기가 끝나 매수인이 소유자면 그해 재산세는 매수인 부담입니다.
- 별도 신청은 필요 없습니다. 해당 연도 세액이 20만원 이하면 지방세법 제115조에 따라 7월에 자동으로 일괄 부과됩니다. 내 고지서가 일괄인지 분할인지는 위택스나 7월 고지서에서 확인하세요.
- 일반적으로 불가능합니다. 세액 20만원 초과분은 7월·9월 분할 부과가 원칙이고, 2기분 고지서는 9월(16~30일)에 발급되므로 그때 납부하면 됩니다. 기한을 넘기면 가산금이 붙습니다.
- 위택스에 로그인하면 본인 명의 고지·미납 내역을 조회할 수 있습니다. 고지서 분실과 무관하게 납부 의무는 유지됩니다.
- 납부 기한을 넘기면 가산금이 붙습니다. 장기 미납 시 추가 가산과 체납 처분으로 이어질 수 있습니다.
Q. 재산세는 언제 내나요?▾
Q. 재산세는 어떻게 계산하나요?▾
Q. 6월 1일에 집을 팔면 재산세는 누가 내나요?▾
Q. 소액 재산세를 일괄납부하고 싶은데 어떻게 하나요?▾
Q. 9월분 재산세를 7월에 미리 낼 수 있나요?▾
Q. 재산세 고지서를 못 받았는데 어떻게 확인하나요?▾
Q. 재산세를 안 내면 어떻게 되나요?▾
결론
재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율로 과세표준을 만들고 0.10.4% 누진세율을 적용하는 구조이며, 주택은 7월·9월에 나눠 낸다는 두 가지만 기억하면 고지서가 한결 명확해집니다. 1주택 특례(4345%)나 세부담상한처럼 세부 수치는 매년 바뀔 수 있으니, 본인 물건의 실제 세액은 위택스 계산 결과나 관할 지자체 고지서로 최종 확인하시기 바랍니다.
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