종부세란? 누가 얼마나 내는지 한눈에
종부세는 보유 부동산 공시가격을 합산해 공제 기준을 넘는 금액에 매기는 보유세입니다. 2026년 1주택 12억·다주택 9억 공제, 공정시장가액비율 60%, 과표별 0.5~5% 세율, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%), 12월 납부 일정과 홈택스 고지 세액 확인 방법까지 정리했습니다.
목차 · 핵심만 바로 보기
집 한 채 가졌을 뿐인데 종부세 고지서가 날아올까 걱정해 보신 적 있으신가요? 이름은 자주 들었지만 정작 "누가, 얼마나" 내는지는 헷갈리는 세금이 바로 종부세입니다. 오늘은 과세 구조와 계산 흐름을 차분히 정리해 드리겠습니다.
종부세란 무엇인가?
종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 넘는 부동산 보유자에게 국가가 추가로 매기는 보유세입니다. 시·군·구가 부과하는 재산세와 별개로, 전국에 흩어진 부동산을 인별로 합산해 과세한다는 점이 핵심 차별점입니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 그날 소유자가 그해 종부세 납세 의무를 집니다.
종부세는 누가 내야 하는가?
종부세 과세 대상은 인별로 합산한 공시가격이 공제 기준을 초과하는 보유자입니다. 주택은 인별 주택 공시가격을 모두 더한 뒤, 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 경우(다주택 포함)는 합산 9억 원을 넘으면 대상이 됩니다(2026년 기준). 공시가격은 매년 발표되는 값으로, 이 숫자가 오르면 종부세 문턱을 넘는 사람도 늘어납니다. 산정 방식은 2026년 공시가격 발표 시기와 조회법에서 다룹니다.
- 1세대 1주택 공제
- 공시가격 합산 12억 원
- 다주택·그 밖의 경우
- 공시가격 합산 9억 원
- 공정시장가액비율
- 60% (과세표준 산정 시 곱함)
- 과세 기준일
- 매년 6월 1일 소유자
- 납부 기간
- 12월 1일 ~ 15일
합산 공시가격이 공제 기준을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않습니다. 기준액과 비율은 국세청 고시로 매년 확정됩니다.
1주택자도 종부세를 내나요?
1주택자는 공제 기준이 12억 원으로 더 높아 상당수가 과세 대상에서 빠집니다. 다만 공시가격이 12억 원을 넘는 고가 주택을 단독으로 보유하면 1주택자라도 과세될 수 있습니다. 반대로 다주택이라도 합산 공시가격이 9억 원을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않습니다. 보유 채수와 세 부담의 관계는 다주택자 부동산 세금 총정리에서 더 자세히 볼 수 있습니다.
1주택자 vs 다주택자, 무엇이 다른가
같은 보유세라도 1주택자와 다주택자는 공제와 세율 적용 방식이 다릅니다. 아래 표로 핵심 축만 비교했습니다.
| 구분 | 1세대 1주택자 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| 공제 기준 | 12억 원 | 9억 원 | 9억 원 |
| 적용 세율 | 0.5~2.7% (일반) | 0.5~2.7% (일반) | 0.5~5.0% |
| 세액공제 | 고령자·장기보유 최대 80% | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 세부담상한 | 전년 대비 150% | 전년 대비 150% | 전년 대비 150% |
| 과세 방식 | 인별 합산 후 공제 | 인별 합산 후 공제 | 인별 합산 후 공제 |
위 표처럼 1주택자는 높은 공제(12억)와 세액공제로 부담이 줄어듭니다. 반면 3주택 이상 보유자는 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 최고 5.0%까지 높은 세율이 붙어, 같은 공시가격이라도 세 부담이 커집니다. 다만 2022년까지 있던 다주택 중과는 완화되어, 2주택 이하는 3주택 이상과 달리 일반 세율(0.5~2.7%)을 그대로 적용받습니다. 취득 단계 세금은 2026년 취득세 정리를, 매도 시점 세금은 양도소득세 기본 정리를 참고하세요.
종부세는 어떻게 계산되는가
종부세 계산은 공시가격 합산에서 시작하는 단계형 구조입니다. 인별 합산 공시가격에서 공제 기준(1주택 12억·그 외 9억)을 뺀 뒤, **공정시장가액비율 60%**를 곱해 과세표준을 만들고 거기에 세율을 적용합니다. 마지막으로 재산세와 겹치는 부분은 공제되어 이중과세를 조정합니다. 재산세 자체의 계산 구조는 2026년 재산세 정리에서 별도로 다룹니다.
주택분 종부세 세율은 과세표준 구간별로 누진 적용됩니다. 2026년 기준 세율표는 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 (일반) | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
예시: 공시가 15억 1주택자 종부세 대략 계산
숫자가 어떻게 흐르는지 1주택자 사례로 짚어 보겠습니다. 어디까지나 개략치이며, 재산세 공제·세액공제를 반영하기 전 산출세액 기준입니다.
- ① 합산 공시가격
- 15억 원
- ② 공제
- - 12억 원 (1주택 공제)
- ③ 초과분
- 3억 원
- ④ 과세표준
- 3억 × 60% = 1.8억 원
- ⑤ 세율(3억 이하)
- 0.5%
- ⑥ 산출세액(개략)
- 약 90만 원
여기에 재산세 중복분 공제와 고령자·장기보유 세액공제가 더해지면 실제 부담은 더 줄 수 있습니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
만약 이 집을 오래 보유했거나 나이가 있는 1주택자라면, 아래 세액공제로 부담이 크게 줄어듭니다.
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예를 들어 만 70세이면서 15년 보유한 1주택자는 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%지만, 두 공제를 합쳐도 최대 80%까지만 적용됩니다. 앞의 예시 산출세액 90만 원에 80%를 공제하면 실제 부담은 약 18만 원 수준으로 내려갑니다. 생애최초·1주택 관련 다른 혜택은 생애최초 주택 세제 혜택 정리에서 확인할 수 있습니다.
종부세는 언제 내나요?
종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 국세청이 11월 말 고지서를 보내며, 세액이 일정 금액을 넘으면 분납도 가능합니다. 과세 기준일은 6월 1일, 납부는 연말이라는 시차를 기억해 두면 매도·매수 시점 판단에 도움이 됩니다.
관련 글 · 양도소득세 계산 방법과 절세 전략 정리 보기종부세 기준, 어디서 확인하는가
정확한 공제 기준액과 세율은 국세청 공식 채널에서 확인하는 것이 가장 안전합니다. 국세청 종합부동산세 안내에서 과세 대상과 기준을, 보유 부동산별 예상 세액은 홈택스 모의계산 서비스로 직접 확인할 수 있습니다. 공시가격 자체는 부동산공시가격알리미에서 조회됩니다.
종부세 확인 체크리스트
납부 전 아래 항목만 점검해도 당황하지 않습니다.
- 6월 1일 기준 내 명의 부동산이 인별로 무엇인지 확인
- 보유 주택 공시가격 합산액이 공제 기준(1주택 12억·그 외 9억)을 넘는지 점검
- 1세대 1주택 해당 시 고령자·장기보유 세액공제(합산 최대 80%) 적용 여부 확인
- 11월 말 국세청 고지서 수령 및 12월 1~15일 납부 일정 메모
- 분납·납부 방법은 홈택스에서 미리 확인
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 인별 합산 공시가격이 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 경우는 9억 원을 넘는 부동산 보유자가 냅니다(2026년 기준). 6월 1일 기준 소유자에게 그해 납세 의무가 있습니다.
- 매년 6월 1일입니다. 이날 소유자가 그해 종부세 납세 의무를 지므로, 5월 말 매도 시 부담이 달라질 수 있습니다.
- 합산 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율(2026년 60%)을 곱해 과세표준을 만들고, 과표 구간별 0.5~5.0% 세율을 적용합니다. 재산세 중복분은 공제됩니다.
- 1세대 1주택자는 공제 기준이 12억 원으로 높아 대부분 빠지지만, 공시가격이 12억 원을 넘는 고가 단독주택은 1주택자도 과세될 수 있습니다. 고령자·장기보유 세액공제는 합쳐 최대 80%까지 적용됩니다.
- 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 11월 말 고지서가 발송되며 세액이 크면 분납도 가능합니다. 2026년분 종부세도 같은 일정으로 12월에 냅니다.
- 고지서 발송(11월 말) 이후에는 홈택스나 손택스에 로그인해 국세 고지·납부 내역 조회 메뉴에서 확인할 수 있습니다. 고지 전에 예상 세액이 궁금하면 홈택스 종부세 모의계산(간이세액계산)을 이용하세요.
- 국세청·홈택스에서 확인하는 것이 가장 정확합니다. 홈택스 모의계산으로 예상 세액도 직접 조회할 수 있습니다.
Q. 종부세는 누가 내나요?▾
Q. 종부세 과세 기준일은 언제인가요?▾
Q. 종부세는 어떻게 계산하나요?▾
Q. 1주택자도 종부세를 내야 하나요?▾
Q. 종부세는 언제 납부하나요?▾
Q. 내 종부세 납부 금액은 어디서 확인하나요?▾
Q. 정확한 종부세 기준은 어디서 확인하나요?▾
결론
정리하면 종부세는 6월 1일 기준 보유 부동산을 인별 합산해 공제 기준(1주택 12억·그 외 9억)을 넘는 금액에, 공정시장가액비율 60%를 적용한 과세표준에 0.5~5.0% 세율로 매기는 보유세입니다. 1주택자는 12억 공제와 최대 80% 세액공제로 부담이 크게 줄어듭니다. 공제 기준액과 비율은 정부 방침에 따라 조정될 수 있으니, 본인 보유 현황에 맞춘 정확한 세액은 홈택스 모의계산으로 확인하는 것이 가장 안전합니다.
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