스트레스 DSR 3단계, 지역·금리유형별 한도 계산

같은 소득과 약정금리로 대출을 알아봐도 주택 소재지와 금리 유형에 따라 계산상 한도가 달라집니다. 그렇다고 스트레스 금리만큼 실제로 내는 이자가 자동으로 오르는 것은 아닙니다. 스트레스 DSR은 금리 상승 위험을 대출 심사에 미리 반영하는 장치입니다.

연소득 1억원, 다른 대출 없음, 실제 금리 4%, 30년 원리금균등 상환이라는 같은 조건에서 심사 가산폭을 0.75%p와 3%p로 바꾸면 계산상 한도 차이는 약 1억 3,800만원입니다. 하지만 이 차이가 누구에게나 실제 대출액 차이로 이어지지는 않습니다. 주택가격별 제한이나 LTV가 더 먼저 걸릴 수 있기 때문입니다.

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1.5%p는 ‘그 밖의 지역’이라는 세 번째 지역이 아니다

금융위원회 3단계 시행방안은 2025년 7월 1일부터 DSR 적용 대상 가계대출의 스트레스 심사를 확대했습니다. 이후 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 2025년 10월 16일부터 3%로 상향됐고, 지방 비규제지역 주담대에는 2단계 적용 유예가 이어졌습니다.

지역과 대출종류를 구분한 변동형 대출의 심사 가산폭

구분	가산폭	적용 범위를 읽는 방법
수도권 또는 규제지역 주담대	3.0%p 기준	주담대 스트레스 금리 하한 3% 적용
지방 비규제지역 주담대	0.75%p	2단계 유예: 1.5% × 기본 적용비율 50%
스트레스 DSR 대상 신용·기타대출	1.5%p 기준	주담대의 세 번째 지역이 아니라 대출종류 구분

수도권은 서울·경기·인천이고, 지방이라도 규제지역이면 비규제 지방 유예로 계산하면 안 됩니다. 신용대출은 총 잔액이 1억원을 초과할 때 스트레스 DSR을 적용합니다. 이 기준 이하라고 신용대출 자체가 일반 DSR 계산에서 모두 빠진다는 뜻은 아닙니다.

위 수치는 변동형에 적용하는 대표 기준입니다. 실제 가산폭은 스트레스 금리, 단계별 기본 적용비율, 금리유형별 적용비율을 곱해 정합니다. 혼합형·주기형에는 아래 별도 비율을 적용합니다. 대출의 DSR 적용 여부와 경과규정은 상품·계약 시점에 따라 확인해야 합니다.

지방 0.75%p는 언제까지인가요?

KB국민은행의 2026년 7월 안내는 6월 18일 발표에 따라 지방 주담대 2단계 적용이 2026년 말까지 연장됐다고 설명합니다. 기존 글에 적힌 ‘7월 9일 회의 결정’은 이 안내와 맞지 않습니다.

유예가 끝난 뒤 어떤 기준이 적용될지는 후속 발표를 확인해야 합니다. “2027년부터 무조건 1.5%p”라고 확정할 수 없습니다. 상담 때 적용 기준과 함께 계약일·대출신청일·실행일에 따른 경과규정을 확인하세요.

30년 변동형 주담대를 같은 식으로 계산하면

아래는 은행권 DSR 상한 40%가 적용되고, 기존 DSR 반영 부채가 없으며, 실제 연 금리 4.0%, 거치 없이 30년(360개월) 원리금균등 상환을 가정한 원본 계산입니다. 각 금리는 모든 기간에 일정하다고 놓고, 월 상환액을 역산했습니다.

소득별 DSR 계산상 한도 — 100만원 단위 반올림, 실제 승인액 아님

연소득	가산 없음(4%)	가산 0.75%p(4.75%)	가산 1.5%p(5.5%)	가산 3%p(7%)
5,000만원	3억 4,900만원	3억 2,000만원	2억 9,400만원	2억 5,100만원
7,000만원	4억 8,900만원	4억 4,700만원	4억 1,100만원	3억 5,100만원
1억원	6억 9,800만원	6억 3,900만원	5억 8,700만원	5억 100만원

1.5%p 열은 가산폭의 영향만 비교하기 위한 가정입니다. 현재 주담대의 별도 지역 구분을 뜻하지 않습니다. 연소득 5,000만원·4.75% 열은 계산값을 100만원 단위로 반올림하면 3억 2,000만원입니다.

계산식은 다음과 같습니다.

• 월 심사금리 r = (실제 연 금리 + 최종 가산폭) ÷ 12
• 월 상환 여력 M = (연소득 × 40% − 기존 대출의 DSR상 연간 원리금) ÷ 12
• 계산상 대출원금 P = M × [1 − (1+r)의 −360승] ÷ r

예를 들어 연소득 1억원이면 기존 부채가 없을 때 M은 약 333만 3,333원입니다. r에 7%÷12를 넣으면 P는 약 5억 100만원, 4.75%÷12를 넣으면 약 6억 3,900만원이 나옵니다. 월 상환 여력이 0 이하라면 이 식으로 추가 대출 여력이 생기지 않습니다. 이 계산은 신용대출의 규정상 만기나 정책대출 한도를 대신 계산해 주는 식이 아닙니다.

심사금리 7%라면 이자도 7%를 내나요?

아닙니다. 약정금리가 4%라면 실제 납부액은 그 약정에 따라 정해집니다. 1억원을 30년간 4%로 갚는 월 원리금은 약 47만 7천원입니다. 심사에서 7%를 쓰면 약 66만 5천원을 상환하는 것으로 계산하지만, 이 가상 상환액을 그대로 청구하는 것은 아닙니다. 이후 변동금리가 실제로 바뀌면 약정에 따라 납부액도 달라집니다.

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DSR 계산액보다 먼저 제한되는 두 가지 사례

금융위원회의 대출수요 관리 방안은 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 주택가격별 상한을 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 구분합니다. 정확히 15억원과 15억원을 초과한 경우는 다릅니다.

연소득 1억원의 7% 심사금리 계산액 약 5억 100만원을 같은 조건으로 두 사례에 대입해 보겠습니다. 두 사례 모두 해당 규정이 적용되는 주택구입목적 대출이고, LTV 40%가 적용된다는 가정입니다.

DSR·LTV·주택가격별 한도를 함께 적용하는 가정 사례

담보주택 시가	DSR 계산액	LTV 계산액	가격별 상한	세 제한을 적용한 상한
10억원	약 5억 100만원	10억 × 40% = 4억원	6억원	4억원
20억원	약 5억 100만원	20억 × 40% = 8억원	4억원	4억원

10억원 사례는 LTV가 먼저 걸리고, 20억원 사례는 가격별 상한이 먼저 걸립니다. 두 경우 모두 DSR 여력만 늘려서는 대출액이 4억원을 넘지 못합니다. 세 제한의 최솟값도 은행의 최종 승인 약속은 아닙니다. 실제 담보평가, 보유주택 수, 자금 용도, 금융기관 심사·취급 조건에 따라 거절되거나 더 낮아질 수 있습니다.

생애최초 등 우대 LTV가 적용되는지에 따라 결과도 달라집니다. 별도 상품을 검토한다면 생애최초 대출 조건과 신생아 특례대출의 자격·한도부터 확인하세요. 정책대출에 위 시뮬레이션을 그대로 적용하지 않습니다.

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같은 5년 고정이라도 혼합형과 주기형은 다르다

혼합형은 처음 일정 기간만 고정한 뒤 변동금리로 바뀌는 구조이고, 주기형은 정해진 주기마다 금리가 재설정되는 구조입니다. 아래는 30년 만기·5년 고정 또는 5년 주기로 범위를 좁힌 비교입니다.

30년 만기·5년 금리유형 예시 — 금융위 단계별 적용비율

유형	3단계 유형별 비율	수도권·규제지역 가산폭	지방 2단계 유예 가산폭
변동형	100%	3%p × 100% = 3%p	0.75%p × 100% = 0.75%p
5년 혼합형	80%	3%p × 80% = 2.4%p	0.75%p × 60% = 0.45%p
5년 주기형	40%	3%p × 40% = 1.2%p	0.75%p × 30% = 0.225%p

지방 유예에는 금리유형별 비율도 2단계가 적용된다는 점이 중요합니다. 0.75%p를 먼저 적용한 뒤 다시 50%를 곱하거나, 지방에 3단계 유형 비율을 섞으면 가산폭이 틀립니다. 고정 기간이 길거나 만기가 다르면 위 표의 비율을 그대로 쓰지 말고 해당 구간을 확인해야 합니다.

주기형의 가산폭이 작더라도 시작 약정금리가 더 높으면 실제 납부이자는 커질 수 있습니다. 한도, 실제 월 납부액, 다음 금리 재설정 시점, 중도상환 비용을 함께 비교하세요. 한도만으로 상품의 유불리를 결정할 수는 없습니다.

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상담 때 가져갈 숫자와 확인할 질문

기존 부채는 통장에서 실제 빠져나가는 금액을 단순 합산하기보다 DSR 산정 방식으로 인정되는 연간 원리금을 확인해야 합니다. 대출 종류별 만기 인정 방식과 제외 여부가 다르기 때문입니다.

연소득 6,000만원이면 DSR 40%에서 연간 여력은 2,400만원입니다. 기존 대출의 DSR 반영 원리금이 연 600만원이면 신규 주담대에 남는 여력은 1,800만원으로, 다른 조건이 같을 때 계산상 주담대 한도는 무부채 때보다 25% 줄어듭니다. 신용대출을 미리 받아 현금을 마련해 두면 주담대 한도에도 영향을 줄 수 있다는 뜻입니다.

1. 담보주택 주소·시가·보유주택 수·구입 목적과 계약 예정일을 정리합니다.
2. 은행이 인정하는 연소득과 기존 부채의 DSR 반영 연간 원리금을 확인합니다.
3. 금리 유형, 고정 기간, 만기, 상환 방식을 제시하고 최종 가산폭을 문의합니다.
4. DSR 한도와 별도로 LTV·가격별 제한·상품 한도 중 무엇이 먼저 걸리는지 확인합니다.
5. 사전 상담액의 유효 조건과 실행 시 재심사 여부를 확인하고 잔금 계획을 세웁니다.

만기를 늘리는 방법도 해당 대출에서 허용돼야 쓸 수 있습니다. 지역·자금 용도별 최대 만기 제한이 있을 수 있으므로 40년이나 50년으로 임의 연장해 부족액을 메우는 계산을 하지 마세요. 대출 외에 취득세와 중개보수 등 필요한 현금도 따로 잡아야 합니다.

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부족한 금액이 어느 제한에서 생겼는지부터 찾으세요

DSR 계산은 자금 계획의 출발점입니다. 같은 소득에서 가산폭이 달라지면 계산상 한도는 달라지지만, LTV나 가격별 상한이 먼저 걸리면 실제 대출 가능액은 그대로일 수 있습니다.

은행 상담에서는 “얼마까지 되나요”에 이어 “DSR·LTV·가격별 상한 중 무엇이 제한하나요”를 확인하세요. 그래야 금리 유형을 비교할지, 기존 부채를 조정할지, 구입 예산을 다시 잡을지 판단할 수 있습니다.