부담부증여, 증여세 6천만원 줄이고 양도세 낸다

"증여세를 줄이려면 대출이나 전세를 끼고 넘기면 된다"는 말은 절반만 맞습니다. 줄어드는 세금이 있는 대신 없던 세금이 생기기 때문입니다. 세금이 하나에서 둘로 쪼개지는 구조를 먼저 이해해야 유리한지 불리한지 판단할 수 있습니다.

국세청에서 증여세 확인

부담부증여의 성립 요건은 담보된 채무 인수

부담부증여는 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 이뤄지는 증여입니다. 「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항이 증여세 과세가액을 "증여재산가액의 합계액 − 해당 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액"으로 정하고 있고, 국세청 안내는 그 채무가 소득세법상 유상양도에 해당하므로 증여자가 양도소득세 납세의무를 진다고 설명합니다.

여기서 인정되는 채무는 범위가 좁습니다. 증여재산에 담보된 증여자의 채무여야 하고, 수증자가 실제로 인수해야 합니다. 예를 들어 증여자의 전세보증금 반환 채무를 수증자가 승계하는 대신 현금으로 인계받는 형태라면, 수증자가 부담한 채무가 없으므로 부담부증여로 보지 않습니다.

신용대출을 얹어도 부담부증여가 되나요?

안 됩니다. 증여하는 그 재산에 담보로 잡힌 채무만 인정됩니다. 아파트를 넘기면서 별개의 신용대출을 함께 넘기는 식은 요건을 벗어납니다. 전세보증금처럼 그 주택에 걸린 채무이거나 해당 부동산을 담보로 한 대출이어야 과세가액에서 빠집니다. 임대차 계약이 걸린 집이라면 전세와 월세 구조에 따라 승계되는 채무의 성격도 달라집니다.

세금이 둘로 쪼개진다

정의상 부담부증여는 하나의 거래를 증여 부분과 양도 부분으로 나누어 과세하는 방식입니다. 같은 재산을 넘기는데 세목이 둘로 갈리는 것이 이 제도의 본질입니다.

일반증여 vs 부담부증여 과세 구조 (국세청 안내 기준)

구분	일반증여	부담부증여
증여세 과세가액	증여재산가액 전액	증여재산가액 − 인수 채무액
양도소득세	없음	인수 채무액을 유상양도로 보아 과세
납세의무자	수증자(증여세)	수증자(증여세) + 증여자(양도세)
취득세	증여 취득세율	채무 인수분은 유상취득세율 적용
유리한 경우	양도차익이 큰 자산	양도차익이 작거나 비과세 요건을 갖춘 자산

표의 마지막 줄이 판단 기준입니다. 증여세 절감분이 새로 생기는 양도세보다 크면 유리하고, 반대면 손해입니다. 양도차익이 거의 없는 자산이나 1세대 1주택 비과세 요건을 채운 주택이라면 양도세 부담이 작아 부담부증여의 이점이 커집니다.

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6억 아파트로 계산해 보면

숫자를 넣어 보겠습니다. 시가 6억원 아파트에 전세보증금 3억원이 걸려 있고, 이를 성년 자녀에게 넘기는 경우입니다(10년 내 다른 증여 없음, 부모의 취득가액 2억원).

부동산·세금

부담부증여 vs 일반증여, 증여세 비교

일반증여 과세표준

6억 − 5,000만(직계비속 공제) = 5억 5,000만원

일반증여 납부세액

1억 500만원 → 신고세액공제 3% 적용 1억 185만원

부담부증여 과세표준

(6억 − 3억) − 5,000만 = 2억 5,000만원

부담부증여 납부세액

4,000만원 → 신고세액공제 3% 적용 3,880만원

증여세 절감액

6,305만원

증여세만 보면 6,305만원이 줄어듭니다. 문제는 여기서 끝나지 않는다는 점입니다.

과세표준이 만들어지는 과정을 등식으로 펼치면, 부담부증여 쪽은 6억 − 3억 = 3억원이 증여세 과세가액이 되고 여기서 공제를 빼 3억 − 5,000만 = 2억 5,000만원이 과세표준입니다. 두 방식의 납부세액 차이는 1억 185만 − 3,880만 = 6,305만원. 증여세 계산에 쓴 세율은 과세표준 1억 초과5억 이하 20%(누진공제 1,000만원), 5억 초과10억 이하 30%(누진공제 6,000만원)입니다. 구간별 세율과 공제 한도의 전체 표는 증여세 계산 방법에 정리해 두었습니다.

그럼 양도소득세는 얼마가 붙나요?

채무 인수분 3억원이 양도가액이 되고, 취득가액은 그 비율만큼만 인정됩니다. 취득가액 2억원 중 채무가 차지하는 비율(3억/6억 = 50%)에 해당하는 1억원만 공제되므로, 양도차익은 다음과 같이 잡힙니다.

양도차익 = 3억원(채무 인수분) − 1억원(취득가액 × 3억/6억) = 2억원

이 2억원에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준에 6~45% 누진세율이 적용되고, 산출세액의 10%가 지방소득세로 더해집니다. 보유·거주기간과 주택 수에 따라 세액이 크게 달라지므로 양도소득세 계산 구조에서 본인 조건을 대입해 봐야 합니다. 증여세 절감액 6,305만원보다 이 양도세가 크면 부담부증여는 손해입니다.

국세청에서 증여세 확인

함정 ① 채무 인수가 인정되지 않을 수 있다

부담부증여의 가장 큰 위험은 세율이 아니라 채무 인수 자체가 부인되는 것입니다. 채무가 인정되지 않으면 증여재산가액에서 차감이 사라져, 6억원 전액을 증여받은 것으로 과세됩니다.

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함정 ② 결국 부모가 갚으면 증여로 되돌아온다

채무 인수를 인정받아 신고를 마쳤더라도 끝이 아닙니다. 국세청은 인수한 채무가 실제로 수증자의 돈으로 상환되는지 사후에 확인합니다. 자녀 명의로 넘긴 대출을 부모가 대신 갚으면, 그 상환액이 새로운 증여로 잡혀 증여세가 다시 부과될 수 있습니다.

그래서 부담부증여는 "세금 계산이 유리한가"보다 **"수증자가 그 채무를 감당할 소득이 있는가"**가 먼저입니다. 소득이 없는 자녀에게 3억원의 전세 반환 의무를 넘기는 것은 세금 문제가 아니라 상환 능력 문제가 됩니다.

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결정 전 점검할 것

1. 양도세를 먼저 계산한다 — 증여세 절감액과 양도세 증가액을 같은 표에 놓고 비교합니다.
2. 채무가 '담보된 채무'인지 확인한다 — 증여재산에 담보되지 않은 신용대출은 대상이 아닙니다.
3. 명의 이전 서류를 준비한다 — 대출 승계, 임대차계약 임대인 변경 등 인수 사실을 남깁니다.
4. 수증자의 상환 능력을 확인한다 — 이자·원금을 수증자 계좌에서 납부할 수 있는지 봅니다.
5. 취득세율 차이를 반영한다 — 채무 인수분은 유상취득세율이 적용되므로 취득세 계산에서 세율을 확인합니다.
6. 상속과 비교한다 — 지금 넘길지 상속으로 갈지는 상속세 개편 내용과 함께 판단해야 합니다.

부담부증여 실행 전 흔한 물음

자주 묻는 질문

Q. 부담부증여를 하면 세금이 정말 줄어드나요?▾

증여세는 줄지만 양도소득세가 새로 생깁니다. 인수한 채무액이 증여재산가액에서 빠지는 대신 그 금액이 유상양도로 과세되므로, 두 세금의 합계로 판단해야 합니다.

Q. 부담부증여의 양도차익은 어떻게 계산하나요?▾

인수 채무액을 양도가액으로 보고, 취득가액은 전체 취득가액에 '채무액÷증여재산가액' 비율을 곱해 안분합니다. 6억 재산에 3억 채무면 취득가액의 50%만 공제됩니다.

Q. 어떤 채무가 인정되나요?▾

증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 실제 인수한 금액만 인정됩니다. 담보되지 않은 채무나, 채무액을 현금으로 받는 형태는 부담부증여로 보지 않습니다.

Q. 부모가 대출 이자를 대신 내면 어떻게 되나요?▾

수증자가 인수한 채무를 증여자가 상환하면 그 금액이 새로운 증여로 과세될 수 있습니다. 이자·원금은 수증자 본인 계좌에서 납부해 기록을 남기는 것이 안전합니다.

Q. 부담부증여가 유리한 경우는 언제인가요?▾

양도차익이 작아 양도세 부담이 낮은 자산일 때 유리합니다. 반대로 양도차익이 크거나 다주택 중과가 걸리면 총세액이 늘어 불리해질 수 있습니다.

Q. 증여재산공제는 얼마인가요?▾

배우자 6억원, 직계존속·직계비속 5,000만원(미성년자가 직계존속에게 받은 경우 2,000만원), 기타친족 1,000만원입니다. 10년간 합산해 적용합니다.

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양도세 계산 없이 결정할 수 없는 이유

부담부증여는 절세 기법이 아니라 세금의 종류를 바꾸는 선택입니다. 6억 아파트에 전세 3억을 얹은 사례에서 증여세는 6,305만원 줄지만, 양도차익 2억원에 대한 양도세가 새로 생깁니다. 그 크기는 보유기간·주택 수·비과세 요건에 따라 완전히 달라집니다.

그러니 순서는 하나뿐입니다. 양도세를 먼저 계산하고, 증여세 절감액 6,305만원과 비교한 뒤에 결정하는 것. 여기에 채무 인수 입증과 사후 상환 능력까지 확인해야 뒤늦게 증여세가 다시 붙는 일을 막을 수 있습니다. 금액이 큰 거래인 만큼, 이 글의 계산을 본인 취득가액·보유기간으로 다시 채워 본 뒤 세무 전문가의 검토로 마무리하는 것이 안전한 실행 순서입니다.